房地产“去鬼城” 迫切需要大手笔

                                                                                                                                                                                                              陈贵   京WORK-北京码头创始人、中国管理科学研究院企业管理创新研究所所长

 中国管理科学研究院企业管理创新研究所房地产去库存之一：盘活房地产鬼城课题组，2016年5月赴鄂尔多斯进行实地调研，最后提出房地产去库存（尤其是如何盘活“鬼城”）三个思路。1、用市场化手段实现资产证券化盘活资产。2、用行政化手段编制省、区烂尾楼分布区域带，在省、自治区层面整合要素系统综合整治，树立大格局整合产业优先战略。3、中央和地方政府联动，编制全国层面区域和跨省区烂尾区域带，在自治区和邻省协同或国家层面整合要素进行系统综合整治。

（鄂尔多斯“鬼城”）

 鄂尔多斯，2001年伊克昭撤盟设市，这城市具有悠久历史和灿烂文化，是中华文明重要组合部分，乃至人类文明发源地之一。全域8.7万平方公里，总人口200万左右。拥有丰富的煤炭石油天然气能源、化工资源和各类稀有矿产。2009年经济总量接近包头市，成为全自治区第二大经济中心。

 鄂尔多斯人民确实在沙漠上创造了奇迹，这座城市确实是个“美丽宜居”的城市。街道宽敞整洁，园林绿化美，治安环境好，地域幅员辽阔，到处宽广马路，高耸入云CBD，欧美范城市规划，康巴什随处可见一流大师的建筑设计精品。三个“鸟巢”体育馆，“三本书”图书馆，文化馆、“红砂砾”博物馆，优美的大剧院、设计独特的会展中心设计水平绝对一流。

 鄂尔多斯到处是大面积烂尾楼，体量之大，成因之怪异，让人真是不得其解。烂尾楼、高利贷、泪水和痛哭成了这座城市抹不去的伤痕，令人痛心。为什么出现这情况，值得人们深思。

（康巴什）

 2013年庞大政府机关等公共资源迁移带动的人口迁移计划，使当时传说的“鬼城”康巴什的住宅库存得到了一定的改善，康巴什新区绝对是国内少有的宜居城市，但是，政府顾东顾不了西。老城东胜区反倒成了烂尾重灾区，尤其是商业地产烂尾重灾区。值得关注的是烂尾楼状态都是齐刷刷主体建筑完工或仅差内部装修。从外观上看，东胜区烂尾多数是综合体、商场和写字楼等商业地产。当地陪同介绍其他几个区问题更震撼，其他几个四五线的旗县的烂尾情况更加严重。可以肯定目前三四线城市房地产去库存面临的应该是同样的难题，根源就是人少房子建多了。若要彻底解困只有华山一条路：增加人口，增加就业，振兴产业。根据目前去库存效果的严重情况，各级政府确实需要大智慧、需要大动作、需要大手术。

 第一、用市场化手段实现资产证券化盘活资产，通过全方位提升烂尾城市产业聚集度。详细清理盘点鄂尔多斯所有烂尾资产类型和规模，政府牵头制定积极有效政策和有信誉的游戏规则，用PPP模式以合理或更低价格打包，成立烂尾不浪资产管理运营公司进入资本市场。政府引领市场运作在全国甚至全球为鄂尔多斯整合产业资源，从而用产业集聚吸引人口集聚，最终实现房地产资产升值，是资产通过经济振兴和资产升值预期分期分批逐步退出市场。这一切需要政府，要有诚信、有担当、有勇气，政府要积极面对现实，让市场了解烂尾真实情况，主动有所作为是该措施可行的首要前提。

 第二、编制省、区烂尾楼分布区域带，在省、自治区层面整合要素系统综合整治。省、区一级政府根据本区烂尾市县为点，根据产业要素、资源要素、地理因素、人口因素等拓扑成面或带。为跨市区县乡镇整合给类公共和市场资源，尤其是结合扶贫脱贫人口迁移和产业经济带通盘产业布局和合理定向调度。

 第三、编制全国层面区域和跨省区烂尾区域带，在国家层面整合要素进行系统综合整治。借此房地产去库存综合整治契机实现系列配套深层次改革措施落地，调动社会各方力量用市场的机制实现产业有序转移，政府配套系列政策性改革作为产业和人口转移引领。土地改革，税制改革，工资改革，产业优惠等配套政策应该是产业转移和人口调度的最好时机。用政策加市场手段实现跨省人才、人口调配和产业类型集中集聚调整策略。

 制定有针对性的产业鼓励激励引领政策，政府担当，用改革决心增加民间投资热情，用极具刺激的政策引导民间产业投资下决心向烂尾楼重灾区挺进，也许是解决全国尤其是重灾区房地产去库存的唯一办法。没有强大稳定规模型产业支撑，就没办法合理调配足够的人口流动，没有产业引领和人口就业支撑的去库存化只能是泡影。仅仅靠三、四、五线城市各自为政、单枪匹马、孤军作战的乱拳打死师傅的做法，可能一时热闹，恐怕结局是白费力气。

 如果政府试图用时间换空间，用土地换和平，用等、靠、拖期盼赢得朝阳曙光出现的想法，可以预测是没有出路的。仅仅靠市场靠经济增长来等到自愈的良机，可能遗憾的是，最后烂尾楼只能走到被炸掉结局。炸掉，还需要政府巨额真金白银再填进去。

 京津冀、雄安新区和粤港澳大湾区等高起点协同作战模式，对房地产去库存，尤其是“去鬼城”应具有积极的借鉴意义。诸多“鬼城”想解套，拖延地方政府会越来越被动，尽快处理金融系统性风险隐患，一定要高起点出大手笔的组合拳，大胆在顶层设计及体制机制创新上下工夫。一定要大尺度的改革拳，上下联动，标本兼治，产业优先，协同施策，去掉鬼城才有希望。

 （作者系京WORK—北京码头创始人、中房学（CRES）地产智库主席、北京房地产学会执行会长，本文刊发于国务院发展研究中心主办《经济要参》2017年第30期）