有房住不等于有住房

[摘要] 房地产业为我国国民经济和社会发展做出了重要贡献。但近年来，房价过快上涨势头引起社会广泛关注，国家近几年陆续出台了一系列严厉的宏观调控政策。调控效果说法不一，调控手段争议不小，调控深度充满期待。那么该如何看待未来的房价走势？如何长期保持房地产价格回归合理的长效机制？房地产调控应该明晰的几个概念——我们来看看中国管理科学研究院企业管理创新所所长、北京房地产学会常务副会长陈贵的详细分析。

开发用地有限房价上涨

经典语录

可以肯定，城市开发用地有限，房价持续上涨，必然是大概率事件。
记者：近年来，我国的房地产价格一度居高不下，那么支持房价长期上涨的依据何在？
陈贵：房价长期上涨的理论依据是城市化发展巨大的空间。
相关数据显示，中国城市化率刚刚过半，乐观估计未来20年将有3至4亿人要进城。按照这个发展思路，加之每年7%~8%的经济增长速度，以及城乡居民收入倍增的民生规划，2020年全面建成小康社会。可以肯定，城市开发用地有限，房价持续上涨，必然是大概率事件。

所以，未来加快农业经营体制改革步伐，放缓传统城市化发展速度，降低城市房地产刚需规模和预期，是长期保持房地产价格回归合理的长效机制。

短期内大幅下跌不安全

经典语录

由于短期内全球流动性仍然充裕，短期内房价大幅度下跌既不现实也不安全，保持适度平稳小幅波动，通过中期财富累积、全球通胀预期和居民收入提高来平抑对冲目前的房价。

记者：现如今，房地产市场回归合理价格是人们关注的焦点之一，那么该如何去理解“回归合理价格”呢？

陈贵：近年来，房地产价格过快上涨的势头虽然得到了有效遏制，但期待房价回归到合理区间目标未能如愿。而恰恰就是这样一个遗憾，让人们重新思考到底降到什么价格才是合理的，始终降不下来到底是哪个环节出了问题。

商品的价格涨落主要看供求关系决定，中国近十年的房地产之所以出现高速、持续上涨的原因是炒房、过度投机。改革开放30多年来，积累了巨大的社会民间财富，960万平方公里的财富堆放在少数一二线城市，民间投资渠道不畅，富裕阶层改善性投资性需求受到限制，短时期过度集中在房地产行业必然要造成价格持续上涨。

实现房地产健康发展且长期回归合理房价，控制城市化发展速度，合理调节刚性需求，拓宽城乡一体化投资渠道，只能用收入倍增预期时间换取房价小幅平稳上涨空间。由于短期内全球流动性仍然充裕，短期内房价大幅度下跌既不现实也不安全，保持适度平稳小幅波动，通过中期财富累积、全球通胀预期和居民收入提高来平抑对冲目前的房价。这不是一个短期就能解决的问题，这就要人们理性地去认识房地产市场回归合理价格。

今年稳中有变是总趋势

经典语录

假设国内外宏观经济形势和调控总基调走势基本稳定，探讨房价走势才有基础。

记者：进入2013年，房地产市场的未来走向备受关注。尤其这两年很多开发企业进驻三四线的小城市，可谓是“上山下乡”了。那么在今年房价的走势如何？

陈贵：假设国内外宏观经济形势和调控总基调走势基本稳定，探讨房价走势才有基础。价格稳中有变应该是总趋势，全国或全城房价同步激烈波动局面将不会出现，区域和区位涨跌互现将是2013年房价基本走势。

不同区域价格分化：一线城市普遍上涨；二线城市稳中有升；三四线城市稳中有降；北上广特大城市房价上涨幅度会比较大。

同城内外价格分化：一二线城市中心城区稳中有涨，城乡接合部价格趋稳，远郊新区价格趋降。三四线城市房价会基本稳定。

新房与二手房价分化：一线及省会城市新开工房价稳中有升，中心城区二手房价格会出现普遍暴涨。三四线城市新旧房价格不会有明显变化。

房地产是由供需决定价格，区位决定价格。可开发土地总体稀缺，房价长期上涨是城镇化发展的必然趋势。2013年保障房对一二线城市商品房价影响有限，保障房对三四线城市房价影响明显。2013年房地产供给情况是一线城市，供给不足；二线城市，供给充分；三四线城市，总量平衡。

关键词：调控

供给需求是调控的根本

经典语录

老百姓希望人人“有房住”，不能理解为人人“有住房”。市场经济条件下只有两个选择，买房或租房。

记者：未来，房地产调控还将持续，你认为未来调控中应该注意哪些事项？

陈贵：房地产的调控应该具备统筹眼光，不能头疼医头、脚疼医脚。中国的城市化进程和房地产市场发展都将是一个长期、艰巨的过程，房地产的政策必须与这一过程的发展要求相结合，必须加强政策的系统性、针对性、科学性，避免因短期、单一目标追求破坏整个行业的健康发展。为此，在未来的调控中    还应注意这些事项。

第一是产权问题，市场经济的基础，就是产权明晰。一件商品只有是你的和不是你的，不是你的就一定是别人的。商品房有私人产权的就是市场行为，应该遵循市场经济规律。廉租房产权是国家的，很明确。小产权房、保障性住房、经济适用房等模糊产权一定不是市场经济的主流，一定要退出历史舞台。

第二则是价格，使用价值是市场交换的基石。价格的高低，完全是供求关系决定的并围绕价值上下波动。所以，房价不应成为调控的目标，调节供给和需求从而调节价格才是调控之本。

第三是房地产，房地产概念应该是地产和房产两部分，就像科技包括科学和技术两个概念一样。目前房地产价格形成机制和暴涨的根源是地价暴涨，房子本身作为商品在耗损和贬值。如果我国土地是稀缺资源， 对于开始城市化国家，需求旺盛，地价上涨是不争的事实。

第四是需求，老百姓希望人人“有房住”，不能理解为人人“有住房”。市场经济条件下只有两个选择，买房或租房。
后记：市场的归市场，政府的归政府，形成租售结合均衡市场，建立长效房地产调控机制。